Desde la entrada en vigencia del DNU que introdujo modificaciones clave en el régimen de alquileres, el mercado registró un importante aumento en la oferta de propiedades, especialmente en departamentos de uno y dos ambientes.
Según Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, esto impacta positivamente por dos razones: “la primera, porque empuja a la baja de precios; y la segunda, porque exige a los propietarios a dar un mejor producto al mercado”.
“Al haber tanto departamento para elegir, si una propiedad no compite en precio y presentación, queda rápidamente descartada”, afirmó.
Por su parte, Alvaro Gallo Kaplan, socio y director general de Lanven, asegura que “la oferta de alquileres aumentó muchísimo (casi un 1200% según Reporte inmobiliario), mermando el incremento en los precios, pero sosteniendo los grandes aumentos acumulados”.
A su vez, indica que con una inflación a la baja, el ritmo de los incrementos se sigue manteniendo por debajo de la inflación.
Una de las medidas clave implementadas por el gobierno de la ciudad fue la reducción de impuestos para la compra de la primera vivienda, como el de la Transferencia de Inmuebles (ITI) y la modificación de la base imponible del Impuesto de Sellos.
En este sentido, Ximena D’Adam, responsable de Century 21 D’Adam, destaca que la reducción de estos impuestos impacta sobre todo en el margen de negociación de los inmuebles, que de a poco van recuperando sus valores, ya que habían llegado a un piso histórico, a principios del 2024.
“Los valores de publicación de los inmuebles se reposicionaron entre un 5 y un 10%, dependiendo de la zona”, afirmó.
Una de las señales más claras de la recuperación del mercado es el regreso del inversor rentista, es decir, aquellos que compran propiedades con el objetivo de alquilarlas y obtener una renta pasiva.
Según Altgelt, “al mejorar la rentabilidad en los alquileres de vivienda, el inversor está apareciendo nuevamente. Sobre todo el que busca departamentos de 1 o 2 ambientes con un ticket que va entre 80 y 120 mil dólares. Incluso se ha recuperado la rentabilidad, que hoy puede llegar hasta un 5%. Esto ayuda a que esté volviendo el inversor rentista”.
Para Gallo Kaplan, “el blanqueo y el cambio de rumbo económico impulsó altamente las inversiones, sobre todo teniendo en cuenta que no hay ningún instrumento financiero con ganancias reales, y habiendo alta volatilidad en activos, como las criptomonedas, el ladrillo, al argentino siempre le dio seguridad”.
Señaló que “hay muchas oportunidades en el mercado, con amplios márgenes para los inversores. Es muy importante estudiar a fondo la locación y el producto para entender cuál es el recorrido de precio que va a tener su inversión”.
Finalmente, D´Adam sostuvo que “notamos un incremento en la cantidad de inmuebles que se compran para inversión y que se ponen en alquiler. En este primer trimestre del 2025 realizamos un 50% más de operaciones de alquiler que en el mismo período del 2024″.
Detalló que “esta situación se da porque hay créditos para segunda vivienda y mucha gente accede a ello para ponerla en alquiler. Por otro lado, la renta anual respecto al 2023 también tuvo un incremento del 4 al 6%. Entonces hay gente que no tenía sus inmuebles en el mercado de locaciones, y hoy volvieron a confiar en ese sistema como medio de inversión y de ingreso extra”.
“Las tipologías de 2 y 3 ambientes siempre son las más buscadas por los inquilinos, por ende, son la mejor opción si alguien quiere invertir en un departamento para volcarlo al mercado de alquileres”, dijo D’Adam.
El mercado inmobiliario ha atravesado un proceso de adaptación importante en los últimos meses, impulsado por las medidas tomadas en el DNU, la reducción de impuestos y el regreso del inversor.
El sector se muestra optimista con respecto a la inversión inmobiliaria, especialmente en propiedades más chicas, que continúan siendo una opción segura y rentable en medio de la incertidumbre económica.(NA)
